■ 项目概况
重庆市渝中区市政绿化局局是渝中区主要市政、园林、绿化、水政的管理机构，枇杷山观景楼由该局负责开发，该局拥有一大批市政、园林、绿化工程专业技术人员，愿与投资商精诚合作，共同搞好观景楼工程建设。
■ 项目介绍：
（一） 必要性：
该工程位于枇杷山公园，项目功能上以观景为主，配套服务为一体，能充分反映重庆山城、江城特色，是体现重庆历史文化内涵的二十一世纪重庆市樗性建筑，也是区政府重点工程。
（二） 建设规模及内容：
建筑占地5000m2,总建筑面积15000 m2，楼高度98米，以景观为主，配套有餐饮、购物、会议等功能。
（三） 项目总投资：7288万元人民币。
（四） 建设条件：交通、水、电、气、通讯等基础设施齐备。
■ 市场预测：
近10年来，公园客流量为1000人次/日，观景楼建成后，按“瓶颈”部位调整电梯的最大承受能力340人/小时，每天夜间（4个小时）游客1360人次，按75％作为正常接待量，平均夜间游客为1020人次，参照上海东方明珠港经验，按照40％的观景平台游客愿意继续登高，故高空揽胜区平均夜间游客量为408人次（1020x40％），白天需要设为夜间的25％，据此统计如下：
白天 （人次/日） 夜间 （人次/日） 合计（人次/日）
登高空揽胜区者 102 408 510
登观景平台者 255 1020 1275
入园而不登塔者 173 690 863
入园游客总量 428 1710 2138
■ 项目效益分析：
按照年利率8％，税金及附加为管理收入的3％，项目计算期25年，票价水平、门票+自动扶梯6元，观景平台票20元、高空揽胜区票25元计算，投资回收期为6.47年，财务净现值（FNRV）4411.19万元，财务内部收益率（FIRR）19.14％，盈亏平衡分析为12.19元。
■ 项目合作方式意向：合资、合作。
■ 项目前期工作情况：
已完成规划红线、立项工作、正在进行项目设计。
联系单位：重庆渝中区市政绿化局
联系人：陈方毅
联系电话：（023）63770484 传真：（023）63710484
联系地址：重庆市渝中区金汤街74号四楼
邮政编码：400013 |
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